(Eecoline) A kormány utolsó tavalyi ülésén jóváhagyta a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról szóló rendeletet, amellyel számottevően módosította a hitelezési szabályokat. A kölcsönért folyamodók számára a két legfontosabb változás talán a hitelképesség vizsgálatának szigorítása, valamint a devizahitelek összegének maximalizálása volt. Előbbi csak június 11-étől lép életbe, utóbbit azonban már március 1-jétől alkalmaznia kell a hazai bankoknak.

Jövedelem-szabályozás

Jelentős korlátozó tényezőt elsősorban a jövedelmi viszonyoknál hozhat az új jogszabály, a magyar bankokra a válság kirobbanása óta jellemző konzervatív hitelezési politikához képest azonban túl sok szigorításra már nem kell számítani. A kormányrendelet értelmében a jövőben a bankoknak saját belső szabályzatukban kell rögzíteniük, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hitelt, s meg kell határozniuk az úgynevezett hitelezhetőségi limitet, ami kifejezi a maximális havi törlesztési képességet. A bankok forintban csak olyan hitelt adhatnak, amelynek törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg, míg euróban a limit 80, más devizában 60 százalékában maximalizálták az egy havi részletet.

Tatár Attila a Bankweb.hu pénzügyi szakértője az Ecoline kérdésére elmondta: mivel a szabályozás rugalmas (a bankokra bízza a belső szabályzat kidolgozását), a hitelintézetek pedig már jó ideje jövedelemérzékenyek, s emiatt már megszűntették a tisztán fedezetalapú hiteleket, így drasztikus változásokra nem kell számítani ezen a területen.

Hosszabb távon ugyanakkor módosulhat némileg a helyzet. Egyelőre a bankok kockázat érzékenyek, azonban előbb-utóbb normalizálódni fog az ingatlanpiac és ehhez kapcsolódóan a jelzáloghitelezés is ismét növekedhet � a jelenlegi alacsony szinthez képest mindenképpen. Egy-két év viszonylatában ennek megfelelően elképzelhető, hogy a bankok között kialakuló verseny ismét a hitelfelvételek részbeni könnyítését hozhatja. A rendelet lehetővé teszi a feltételek módosítását, azonban a PSZAF ellenőrizni fogja a bankok hitelezési gyakorlatát és kérdés, hogy milyen mértékben fogja engedni a könnyítéseket.

Nagyobb önrész a devizahitelekhez

A szabályozás másik fontos eleme a hitelösszeg maximalizálása. A kormányrendelet értelmében március 1-jétől a hitel összege sem a lakás, sem az autóhitelek esetében nem érheti el a fedezetként szolgáló ingatlan, vagy gépkocsi értékének 75 százalékát, még akkor sem, ha a kölcsönt forintban folyósítják. Devizahitelek esetén még szigorúbbak a feltételek: euróban a fedezet 60, más devizában 45 százalékát nyújthatja a bank.

Tatár Attila jelezte: a szabályozással egyértelműen a hitelállomány összetételének átalakítása a kormányzat célja, s ez minden bizonnyal sikerülni is fog. A jogszabály a svájci frankot bünteti: az előírt rendkívül magas önrész miatt a frankhitelezés minden bizonnyal megszűnik vagy nagyon visszaesik a következő években. Komoly változást a közelmúlthoz képest ugyanakkor ez sem jelentene, az elmúlt hónapokban ugyanis már sem a bankok, sem az ügyfelek nem preferálták az alpesi devizában folyósított kölcsönöket.

A frankhiteleket az egyre kedvezőbb kondíciójú forinthitelek válthatják fel � mondta Tatár Attila, hozzátéve, hogy most már 10 százalék alatti kamattal is hozzá lehet jutni magyar fizetőeszközben nominált kölcsönökhöz, ez pedig már alig drágább a devizaalapú konstrukcióknál. A szakember jelezte: azt, hogy az euróhitelek aránya hogyan alakulhat a teljes állományon belül a következő években egyelőre nehéz meghatározni, elsősorban attól függ, hogyan viszonyul az euróbevezetéshez a magyar lakosság. Az ugyanakkor a forinthitelnél magasabb önrész ellenére sem valószínű, hogy jelentősen csökkeni fog a közös európai pénzben nyújtott hitelek aránya.

A kamatkülönbözettől függ a forinthitelek sikere

Komoly változást az Ecoline által megkeresett bankok szerint sem hoz az új szabályozás. A hitelintézetek nagy része ugyanis már korábban beépítette belső szabályzatába a hitelképességi vizsgálat feltételeit, a jövedelmek alátámasztására szolgáló igazoló dokumentumok körét és a jövedelem és a nyújtható hitel havi törlesztőrészletének arányát, így a jövőben maximum módosítaniuk kell némileg ezen az új jogszabálynak megfelelően.

Az UniCreditnél az Ecoline kérdésére jelezték: a kormányrendelet legfőbb hatása várhatóan az lesz, hogy a forinthitel felé tereli a hiteligénylőket, ugyanakkor hozzátették, hogy emellett a felvett hitelek volumene is csökkenhet valamelyest a kormányrendelet hatására (hiszen a jelenlegi piaci gyakorlatban valamivel magasabb fedezeti arányok mellett nyújtanak hitelt a bankok).

Hasonlóan vélekednek az OTP-nél is, kiemelve azonban, hogy a devizahitelek részaránya leginkább a forint és az euró közötti kamatkülönbözet alakulásától függ majd továbbra is, ami viszont a makrofolyamatok és a monetáris politika függvénye. A hitelintézet ajánlatában jelenleg is kiemelt helyen vannak az ügyfelek számára devizakockázatot nem hordozó forint alapú hitelek, ugyanakkor mindaddig, amíg a kamatkülönbözet nem csökken érdemben, a forinthitelek térnyerése, a bankok és a kormányzat szándékai ellenére is, lassan halad majd.

Forrás: http://www.ebroker.hu

Hitele van? De milyen feltételekkel?

 

A lakáskölcsönök piacán egyre gyakrabban találkozhatunk azzal a gyakorlattal, hogy a hitelezéssel foglalkozó pénzintézetek a nemfizetésünk esetére a jelzálogjog mellett egy további biztosítékot, nevezetesen vételi (opciós) jogot is kikötik az ingatlanra. Ennek magyarázata, hogy a vételi jog alapján a pénzintézet hitelbedőlés esetén a végrehajtási eljárásnál sokkal gyorsabban juthat a pénzéhez, hiszen bármikor, egyoldalú nyilatkozatával jogosult megvásárolni az ingatlant úgy, hogy a fizetendő vételárba egyszerűen beszámíthatja fennálló hiteltartozás összegét.

• A tulajdonjog - A tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, a "legfőbb hatalom" a dolog fölött.
• A Vételi jog vagy Opciós jog - A vételi jog vagy opció kivételesen alapulhat jogszabályon, de általában szerződéssel keletkezik, a jogosultja az opció fennállása alatt egyoldalú nyilatkozatával minden további feltétel nélkül kikényszerítheti az adásvételi szerződés létrejöttét, így a dolog megvásárlását.
• Követelés - Faktorálás alatt követelések adásvételét értjük. A követelés származhat áruforgalomból, szolgáltatásból, bankhitelből stb. A hitelező a követelést eladja a faktorálónak, innentől kezdve minden jogát elveszíti az adóssal szemben, és ezek a jogok a faktorálóra szállnak át (beleértve a fedezetek jelzálogjogait is)
• Jelzálogjog - A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

Az egyoldalú nyilatkozat azt jelenti, hogy bankunknak, illetve az általa kijelölt személynek elég egy felénk címzett tértivevényes levélben nyilatkoznia arról, hogy élni kíván a vételi jogával (és így magának az adásvételi szerződésnek a létrejöttéhez), és a bank – illetve az általa kijelölt személy – tulajdonjogának a földhivatali bejegyzéséhez a külön hozzájárulásunkra már nem is lesz szükség. Ingatlanunkat tehát akaratunk ellenére is megszerezhetik anélkül, hogy bankunknak le kellene folytatnia jelzálogjoga érvényesítéséhez szükséges hosszadalmas végrehajtási eljárást.
Ahhoz persze, hogy a bankunk vételi jogot szerezhessen ingatlanunkra, előzetesen írásba foglalt szerződést köteles kötni velünk. A vételi jog alapításához ugyanis a mi hozzájárulásunkra is szükség van, hiszen a mi tulajdonosi döntésünkön múlik, hogy a kölcsön érdekében fel kívánjuk-e ajánlani az ingatlanunkat biztosítékként, és a vételi jog engedésével lehetővé kívánjuk-e tenni bankunk számára, hogy fizetéselmaradás esetén az ingatlanunk tulajdonjogát megszerezhesse.

A vételi jogot törvényesen csak maximum öt évre lehet kikötni, amit a bankok a hosszabb futamidejű kölcsönök esetében általában úgy játszanak ki, hogy az opciós megállapodás csak a kölcsönszerződésünk felmondását követően lép hatályba, azaz a bank a vételi jogával csak akkor élhet, ha a hitelt nem fizetnénk. Ez a jogi megoldás természetesen ránk nézve is garanciális jelentőségű, ezért ennek a feltételnek a meglétét (azaz, hogy a vételi jog érvényesítésének csak nemfizetésünk esetén van helye) feltétlenül követeljük meg.

A vételi jogra vonatkozó megállapodás további érvényességi feltétele, hogy abban meg kell jelölni a vételi jog tárgyát képező ingatlanunkat és a majdani vételárat, amelyért a bank azt megszerezheti. Fontos követelmény, hogy a vételárat az ingatlan valóságos értékére tekintettel kell meghatározni, és nincs lehetőség arra, hogy a vételár a majdani tartozásunk aktuális összegeként kerüljön rögzítésre. Éppen ezért érvénytelen minden olyan kikötés, amely szerint a hitelező bank az ingatlan tulajdonjogát a fennálló kölcsöntartozásunk fejében, elszámolási kötelezettség nélkül szerezheti meg. Nem szükségszerű ugyanakkor a vételárat pontosan (összegszerűen) megjelölni. Alkalmas megoldás lehet, ha egy, a valós piaci értéket meghatározó módszert jelölünk meg, például hogy egy független szakértő által elkészített értékbecslés szerinti összeg legyen a vételár alapja.

Abban az esetben tehát, ha bankunk a kölcsönszerződésünket felmondta és megkaptuk a tértivevényes levelet is a vételi jogának érvényesítéséről, úgy célszerű megvizsgálni, hogy az opciós szerződésben kikötött és a bank által közölt vételár megfelel-e az ingatlanunk valóságos piaci értékének. A kirívóan alacsony vételár ugyanis semmissé teheti a szerződést, ennek megállapítása érdekében azonban nekünk kell pert indítanunk, előlegezve annak teljes költségét.

Ha a vételi jog érvényesítésének nincsenek formai hibái és a vételár megtámadásának sincs helye, akkor a földhivatal az ingatlanunkra bejegyzi bankunk, illetve az általa kijelölt személy tulajdonjogát, bankunk pedig a megállapított vételárból levonja tartozásunk összegét és a különbözetet kifizeti a számunkra. Ha a kikötött vételár nem fedezné tartozásunkat, akkor annak fennmaradó összegével még a lakásunk elvesztését követően is tartozni fogunk. Érdemes megemlíteni, hogy a lakást csak akkor kell elhagynunk, ha a bankunkkal ebben megállapodtunk, illetve ha az ellenünk megindított lakáskiürítési per alapján a bíróság kötelezne erre.

Összefoglalva, ha a pénzintézetünk a jelzálogjog fedezet mellett opciós jogot is követelne a kölcsönszerződés feltételeként, úgy gondosan olvassuk át az opciós szerződést és a banki képviselővel közösen értelmezzük az egyes rendelkezéseket.

Célszerű olyan hitelezőt választani, amely a biztosítékul szolgáló ingatlan futamidő alatti értéknövekedését is elismeri, illetve lehetővé teszi a számunkra, hogy a vételi jogának gyakorlása előtt önállóan is értékesíthessük a lakásunkat.

A Banki Magatartáskódexet aláíró pénzintézetek ennek jelentőségét elismerve vállalták, hogy 2009. december 1-jétől kezdődően a vételi joguk érvényesítése előtt 90 napot biztosítanak arra, hogy magunk próbáljuk meg értékesíteni ingatlanunkat.

Felhasznált cikk: Dr Stefanits Péter - ingatlan.net

Forrás:http://www.iic.hu